Amerika Birleşik Devletleri, yabancılar için esnek koşullar sağlayarak gayrimenkul yatırımcılarının göz bebeği olmaya devam etmektedir. ABD, fiziksel olarak orada bulunmadan, sadece pasaportunuzla ev alma ve dolarla kira geliri elde etme imkânı sunar. Bu rehberde; 2026 yılı güncel vergi oranları, finansman seçenekleri, ITIN (Vergi Kimlik Numarası) prosedürleri ve “ev denetimi” (home inspection) gibi kritik süreçleri adım adım inceliyoruz.
Türk Vatandaşları Amerika’da Ev Alabilir mi?
Evet, Türk vatandaşları Amerika Birleşik Devletleri’nde yasal olarak ev satın alabilirler. Amerika’da ev almak için ABD vatandaşı olmanıza, Green Card sahibi olmanıza veya ülkede fiziksel olarak bulunmanıza gerek yoktur. Pasaportunuzla işlem yapabilir, tapu devrini vekalet yoluyla uzaktan gerçekleştirebilirsiniz.
Amerika’da Ev Almak İçin ABD Vatandaşı Olmanıza Gerek Yok
Amerika’da ev satın alabilmek için herhangi bir oturum iznine ihtiyaç duymazsınız. ABD vatandaşı olmasanız bile evin satış bedelinin ortalama %30 ila %50’sini peşin vererek, geri kalan kısım için konut kredisi (mortgage) kullanmanız mümkündür.
Yabancı uyrukluların konut kredisine başvuru yapabilmesi için genellikle ABD’de faaliyet gösteren bir bankada kredinin en az 6-12 aylık taksitini karşılayacak likiditeye (rezerv paraya) sahip olması beklenir. Bu koşulları sağladıktan sonra evin değerinin %60-70’ine kadar konut kredisi kullanabilirsiniz.
Amerika’da Ev Alma Süreci (Adım Adım)
1. Emlakçıyla Çalışma Zorunluluğu Yok, Ama Faydalı
ABD’de ev almak için bir emlakçıyla çalışmak yasal olarak zorunlu değildir. Ancak yerel piyasayı bilen bir “Realtor” (Lisanslı Emlak Danışmanı), süreci sizin adınıza hızlandırır.
- Komisyon Avantajı: ABD sisteminde emlakçı komisyonunu (%5-6 civarı) genellikle satıcı öder. Yani alıcı olarak siz, kendi emlak danışmanınıza doğrudan bir ödeme yapmazsınız.
Multiple Listings Service (MLS): Emlakçınız, tüm satılık evlerin yer aldığı ortak veri havuzu MLS üzerinden bütçenize uygun portföyleri listeler. Sanal Tur: Eğer ABD’de yaşamıyorsanız, emlakçınızla FaceTime veya Zoom üzerinden evi gezebilir, 3D sanal turlarla detayları inceleyebilirsiniz.
2. Teklif Mektubu ve Satış Sözleşmesi
Beğendiğiniz ev için danışmanınız bir Teklif Mektubu (Offer Letter) hazırlar. Bu mektup şunları içerir:
- Teklif edilen fiyat,
- Peşinat miktarı ve “Earnest Money” (Kapora) tutarı,
- Kapanış tarihi (Closing Date),
- Denetim (Inspection) koşulu.
Teklif kabul edildiğinde “Satış Sözleşmesi” (Purchase Agreement) imzalanır. Dijital imza (DocuSign vb.) ABD’de yasal olarak geçerlidir.
3. Depozito ve Emanet Hesabı (Escrow)
Sözleşme imzalandıktan sonra ev “Pending” (İşlemde) statüsüne geçer. Alıcı, “Escrow” adı verilen güvenli bir emanet hesabına kaporayı (genellikle teklif bedelinin %1-%5’i) yatırır.
- Önemli: Parayı asla doğrudan satıcının şahsi hesabına göndermeyin. Escrow hesabı, tapu firması veya avukat tarafından yönetilen tarafsız bir alandır.
4. Teknik Denetim (Home Inspection) Aşaması
Amerika’da evler genellikle ahşap iskeletli olduğu için teknik denetim hayati önem taşır. Profesyonel bir ev denetçisi (Home Inspector) şunları kontrol eder:
- Termit ve haşere durumu (Özellikle Florida ve Teksas gibi sıcak bölgelerde),
- Çatı, temel ve su yalıtımı,
- Elektrik ve sıhhi tesisat,
- Radon gazı ve kurşun bazlı boya testleri.
Rapor sonucunda ciddi masraflar çıkarsa; satıcıdan indirim talep edebilir, tamir etmesini isteyebilir veya cezai şart ödemeden sözleşmeyi feshedip kaporanızı geri alabilirsiniz.
5. Tapu Devri (Closing)
Denetimden başarıyla geçildiğinde kapanış sürecine (Closing) girilir. Bu aşamada Title Company (Tapu Şirketi) devreye girer.
- Evin üzerinde ipotek veya borç olup olmadığı (Title Search) kontrol edilir.
- Title Insurance (Tapu Sigortası) yapılarak mülkiyet hakkınız garanti altına alınır.
- Ödeme tamamlanır ve tapu (Deed) adınıza tescil edilir.
Amerika’da Emlak Vergisi
Amerika Birleşik Devletleri’nde ev veya emlak alan herkes —vatandaş olup olmadığına bakılmaksızın— yıllık emlak vergisi ödemekle yükümlüdür. Bu vergiler, eyalet veya yerel yönetimler tarafından tahsil edilir ve eyaletten eyalete farklı oranlarda uygulanır. Federal ve yerel vergilere ilişkin detaylı bilgi için ABD Hazine Bakanlığı sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
1. Emlak Vergisi (Property Tax)
Vatandaş olup olmadığınıza bakılmaksızın yıllık emlak vergisi ödersiniz. Oranlar eyalete göre değişir:
- ABD Ortalaması: %1.1
- Teksas / Florida: %1.5 – %2.0 bandında olabilir (Gelir vergisi olmadığı için emlak vergisi yüksektir).
- California: %0.7 – %1.0 civarındadır.
2. HOA Aidatları (Homeowners Association)
Dikkat: Özellikle apartman dairesi (Condo) veya güvenlikli site (Gated Community) alıyorsanız, aylık HOA aidatları 300 $ile 2.000$ arasında değişebilir. Bu ücret genellikle bina sigortasını, çevre bakımını ve havuz/spor salonu gibi ortak alanları kapsar.
3. Kapanış Masrafları (Closing Costs)
Alıcı olarak, evin satış bedelinin %2 ile %5’i arasında bir “Kapanış Masrafı” ödemeye hazırlıklı olun. Bu masraf tapu sigortası, kayıt ücretleri, avukatlık ücretleri ve peşin ödenen vergileri kapsar.
4. Mortgage Kayıt Vergileri (Eyalet Örnekleri)
Kredi ile alım yapıyorsanız, bazı eyaletler kredi tutarı üzerinden ek vergi alır:
- New York: Kredi miktarının yaklaşık %1,8’i (500.000$ altı) – %1,92’si (500.000$ üstü). (Lender kredinin küçük bir kısmını ödeyebilir).
- Florida: Mortgage bedeli üzerinden binde 3,5 (Documentary Stamp) + binde 2 (Intangible Tax) olmak üzere yaklaşık %0,55 oranında vergi ve senet üzerinden ek masraflar alınır.
Vergi Kimlik Numarası (ITIN) ve Gelir Vergisi
Amerika’da ev alırken veya kira geliri elde etmeye başladığınızda Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) yerine geçen ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) almanız gerekir.
- Kira geliri elde ediyorsanız her yıl IRS’e (Amerikan Vergi Dairesi) beyanname vermelisiniz.
- ABD ile Türkiye arasındaki vergi anlaşması sayesinde, ABD’de ödediğiniz vergiyi Türkiye’de mahsup edebilirsiniz (Çifte vergilendirme önlenir).
Önemli Uyarı: FIRPTA (Çıkış Vergisi) Evinizi satmak istediğinizde, yabancı yatırımcı olduğunuz için satış bedeli üzerinden %15 oranında stopaj (FIRPTA) kesilir. Yıl sonunda vergi beyannamesi vererek kâr/zarar durumunuza göre bu tutarın bir kısmını veya tamamını iade alabilirsiniz.
Amerika’da Ev Alarak Oturum veya Vatandaşlık Elde Edilir Mi?
Hayır, Amerika’da ev sahibi olmak doğrudan Green Card veya vatandaşlık hakkı tanımaz. Ancak, E-2 Yatırımcı Vizesi veya EB-5 gibi programlar kapsamında, gayrimenkul yatırımı belirli ticari stratejilerle birleştirilerek vize süreçlerinde kullanılabilir. Salt konut alımı size sadece “B1/B2 Turist Vizesi” başvurularında güçlü bir bağ kanıtı sunar.
Toparlayacak Olursak
Yabancı olarak Amerika’da ev almak vize gerekmeksizin mümkündür. Ayrıca Amerika’da ev sahibi olmak, iyi bir araştırma ve planlamayla oldukça kârlı bir yatırım hâline gelebilir. Uzman bir gayrimenkul danışmanlığı hizmeti alarak süreci problemsiz olarak tamamlayabilir ve Amerika’da gelir edebileceğiniz gayrimenkul sahibi olabilirsiniz.
Amerika’daki Hukuki Destekçiniz
Onal Gallant Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimize Amerika Birleşik Devletleri’ndeki hukuki süreçlerinde rehberlik ediyoruz. Göçmenlik, ticaret hukuku, Amerika’ya yatırım, fikri mülkiyet ve gayrimenkul hukuku üzerine odaklanan ekibimiz, İngilizce, Türkçe, Arapça, İspanyolca ve Rusça dillerinde akıcı hizmet vermektedir.