EB-5 Green Card Üzerine Kapsamlı Rehber

EB-5 Green Card programı, Amerika Birleşik Devletleri’nde yaşamak, çocuklarına iyi bir eğitim imkanı sunmak veya işlerini global ölçeğe taşımak isteyenler için en prestijli ve garantili yollardan biridir. Dünyada genellikle “Altın Vize” (Golden Visa) olarak bilinen bu sistem, Amerika’da belirli bir istihdam yaratan projeye sermaye yatırımı yapılması karşılığında yatırımcıya ve ailesine kalıcı oturum hakkı tanır.

Ancak EB-5 süreci, sadece parayı yatırıp beklemekten ibaret değildir. Doğru proje seçimi, risk analizi ve paranın kaynağının ispatı gibi kritik aşamalar içerir. Bu yazımızda; kurucu ortaklarımızdan David Fatih Gallant ve Yatırım Uzmanı Marko İşsever‘in gerçekleştirdiği detaylı sohbetten derlediğimiz bilgileri bulacaksınız.

EB-5 Green Card Nedir?

EB-5 Green Card, Amerika’da kendi işinizi kurarak ya da belirli projelere yatırım yaparak Green Card almanıza olanak sağlayan bir kalıcı oturum programıdır.

EB-5 İçin İki Farklı Yol: Hangisi Size Uygun?

EB-5 vizesi için 2 seçenek vardır:

1. Kendi İşinizi Kurmak (Doğrudan Yatırım – Direct Investment)

Bu model, “Ben paramın başında durmak, kendi işimi yönetmek istiyorum” diyen girişimciler içindir.

• İşleyiş: Yatırımcı kendi şirketini kurar veya mevcut bir işi satın alır.
• Yönetim: İşletmenin günlük operasyonunda aktif rol alabilir.
• İstihdam Şartı: Yatırımcı, doğrudan kendi bordrosunda (W-2 formu ile) 10 tam zamanlı Amerikan çalışanı istihdam etmek zorundadır.

2. Bölgesel Merkez Projelerine Yatırım (Regional Center)

Yatırımcıların %90’ından fazlasının tercih ettiği, “Pasif Yatırımcı” modelidir. Marco Bey ile gerçekleştirdiğimiz yayının ana odağı da bu modeldir.

• İşleyiş: Yatırımcı parasını, USCIS tarafından yetkilendirilmiş büyük bir proje havuzuna aktarır.
• Yönetim: Yatırımcı işin başında durmaz, projenin günlük işleyişine karışmaz. Sadece bir ortak (Limited Partner) olarak sürece dahil olur.
• En Büyük Avantajı (Dolaylı İstihdam): Bu modelde 10 kişiyi bizzat işe alma zorunluluğu yoktur. İnşaat harcamaları ve projenin ekonomiye yarattığı genel etki (çarpan etkisi) ile yaratılan “dolaylı istihdam” da kotaya sayılır. Bu da Green Card alma sürecini matematiksel olarak kolaylaştırır.

Bölgesel Merkez Modeli ve Finansal Yapı

Yatırımla Amerika’da oturum sürecinde, özellikle Bölgesel Merkez modelinde paranızın güvenliği, sistemin nasıl işlediğini anlamanıza bağlıdır. Bu süreçte dört ana yapı taşı bulunur:

1. Bölgesel Merkez (Regional Center): Fonları toplayan ve yöneten, USCIS onaylı kuruluştur.
2. Yeni Ticari İşletme (New Commercial Enterprise): Yatırımcıların parayı hisse senedi karşılığı yatırdığı şirkettir. Bu şirket parayı toplar ve projeye kredi olarak verir.
3. İş Yaratan Kuruluş (Job Creating Entity): Paranın aktarıldığı ve projenin (otel, konut vb.) fiilen gerçekleştiği şirkettir.
4. Geliştirici (Developer): İnşaatı yapan müteahhit firmadır.

EB-5 Green Card için Proje Seçimi Nasıl Olmalıdır?

EB-5 yasalarına göre yatırdığınız paranın “risk altında” (at risk) olması zorunludur. Devlet paranıza garanti vermez. Ancak doğru analizlerle risk minimize edilebilir.

Sermaye Yapısı (Capital Stack)

Bir projeye girmeden önce finansal tabloya bakılmalıdır:

• Banka Kredisi (Senior Loan): Eğer projeye Chase, Citibank gibi dev bankalar kredi vermişse bu güven vericidir. Çünkü bankalar projeyi detaylıca denetlemiştir. Bankanın olduğu projede EB-5 yatırımcısı “kıdemli kredi” (Senior Loan) pozisyonunda olmayabilir ancak projenin tamamlanma ihtimali daha yüksektir.
• Geliştirici Sermayesi (Equity): Geliştirici projeye kendi cebinden para koymuş mu? İdeal bir projede geliştiricinin en az %20-%25 oranında öz sermayesi bulunmalıdır. Sadece yatırımcı parasıyla dönen projelerden uzak durulmalıdır.

Kardeş Şirket vs. Bağımsız Yapı

Piyasada iki tür yönetim modeli vardır:

1. Kardeş Şirketler: Bölgesel Merkez ve Geliştirici aynı gruba aittir. Avantajı tek muhatap olmasıdır, ancak bir sorun çıktığında Bölgesel Merkez’in yatırımcıyı mı yoksa geliştiriciyi mi koruyacağı konusunda çıkar çatışması (Conflict of Interest) olabilir.
2. Bağımsız Yapı: Bölgesel Merkez ve Geliştirici tamamen ayrıdır. Aralarında bir duvar vardır. Bu modelde denetim mekanizması daha şeffaf işleyebilir.

İstihdam Tamponu (Job Creation Buffer)

Yatırımla Green Card alabilmek için kişi başı 10 istihdam şarttır. Sınırda (10-11 kişi) istihdam vadeden projeler risklidir. İnşaat durursa Green Card yanabilir. Bu yüzden %20 ila %100 oranında “istihdam fazlası” (buffer) olan projeler tercih edilmelidir. Proje finansal olarak zarar etse bile, istihdam şartı sağlandığı sürece Green Card hakkınız korunur.

Şehir Projeleri mi, Kırsal Projeler mi?

Yatırımcılar arasında “Kırsal proje risklidir, şehir projesi güvenlidir” gibi bir algı olsa da bu her zaman doğru değildir. EB-5 terminolojisinde “Kırsal” (Rural), nüfusu 20.000’in altında olan bölgeleri ifade eder.

Çok lüks bir kayak merkezindeki otel projesi de “kırsal” sayılabilir ve son derece karlı olabilir. Önemli olan projenin konumu değil, projeyi kimin yaptığı, geçmiş başarısı (track record) ve pazarın talebidir.

Hangi Proje Tipleri Daha Güvenilirdir?

EB-5 yatırımcıları için “güvenli liman” olarak kabul edilen projelerin başında genellikle Gayrimenkul (Real Estate) odaklı yatırımlar gelir. Özellikle lüks otel zincirleri, kiralık konut kompleksleri (Multi-family) ve satılabilir lüks daire (Condo) projeleri; arsa ve bina gibi elle tutulur, ipotek edilebilir fiziksel bir varlığa dayandığı için en popüler seçeneklerdir.

Buna ek olarak, piyasada bazen riskli algılanan ancak Amerika’nın yaşlanan nüfusu ve artan talebi göz önüne alındığında Yaşlı Bakım Merkezleri (Senior Housing); doğru bir işletmeci ve geçmişi temiz bir geliştirici ile çalışıldığında, nakit akışı en düzenli ve riski düşük yatırımlardan biri olarak öne çıkar. Ayrıca “Kırsal” (Rural) kategorisi her zaman ıssız bir arazi demek değildir; örneğin Aspen gibi popüler bir kayak merkezinde inşa edilen lüks bir resort otel projesi, hem kırsal bölge avantajlarını (daha hızlı işlem süresi vb.) sağlar hem de yüksek doluluk oranıyla ticari güvenilirlik sunar.

Enflasyona Karşı Strateji: Gayrimenkul Destekli EB-5

Enflasyonist ortamda, 800.000 doları 5 yıl boyunca düşük faizle bağlamak yatırımcı için alım gücü kaybı olabilir. Buna karşı alternatif bir finansal model uygulanabilir:

1. Yatırımcı elindeki sermaye ile önce Amerika’dan değerlenecek bir gayrimenkul satın alır.
2. Bu gayrimenkulü teminat göstererek bankadan ipotekli kredi (mortgage) çeker.
3. Elde edilen nakit kredi, EB-5 projesine yatırılır.

Bu yöntemle; yatırımcı parasını gayrimenkulde değerlendirip enflasyona karşı korurken, bankadan aldığı kaynakla yatırımla Amerika’da oturum sürecini başlatmış olur. Ancak bu modelde, paranın kaynağını (Source of Funds) ispatlamak daha detaylı bir dosyalama gerektirir.

Sonuç

EB-5 Green Card programı, ister doğrudan yatırım ile kendi işinizin patronu olun, ister Bölgesel Merkez ile büyük projelere ortak olun; Amerika’nın kapılarını açan en güçlü anahtardır.

Süreçte hem göçmenlik hukuku tarafını yönetecek bir avukat hem de finansal analizi yapacak lisanslı bir uzman ile çalışmak, hata yapma riskinizi minimuma indirecektir.

EB-5 Green Card Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

S: EB-5 yatırımı için ne kadar sermaye gereklidir?

C: Güncel yasalara göre, İstihdam Hedefli Bölgeler (TEA – Targeted Employment Area) için yapılması gereken minimum yatırım tutarı 800.000 USD’dir. Diğer bölgeler için bu tutar 1.050.000 USD’dir.

S: Yatırdığım parayı geri alabilecek miyim? Devlet garanti veriyor mu?

C: EB-5 programında devlet paranıza garanti vermez; yasa gereği paranın “risk altında” olması gerekir. Ancak doğru bir “Çıkış Stratejisi” olan, bankaların da kredi verdiği (Senior Loan) ve geliştiricinin kendi sermayesini koyduğu projelere yatırım yaparak risk minimuma indirilebilir. Genellikle 4-6 yılın sonunda paranız iade edilir.

S: EB-5 vizesi ile çocuklarım da Amerikan vatandaşı olabilir mi?

C: Evet. Yatırımcı, eşi ve başvuru sırasında 21 yaşının altındaki evli olmayan çocukları Green Card alır. 5 yılın sonunda gerekli şartlar sağlanırsa Amerikan vatandaşlığına başvurma hakkı kazanırlar.